Nâng tầng có bắt buộc kiểm định không? Giải thích rõ ràng, đúng luật và dễ hiểu cho chủ nhà

Nhu cầu nâng tầng, cải tạo, mở rộng nhà ở, nhà phố tại các thành phố lớn ngày càng tăng. Nhà chật, con cái lớn, muốn thêm phòng ngủ, phòng thờ, phòng làm việc… là chuyện rất bình thường. Nhưng hầu như chủ nhà nào cũng có chung một câu hỏi:

“Nâng tầng có bắt buộc kiểm định không?”
“Nếu không kiểm định mà cứ xây lên thì có sao không?”
“Có bị phạt hay bị yêu cầu tháo dỡ không?”

Bài viết này sẽ giúp anh/chị hiểu rõ: khi nào bắt buộc phải kiểm định, cơ sở pháp lý là gì, vì sao không nên bỏ qua bước kiểm định, và quy trình kiểm định trước khi nâng tầng diễn ra như thế nào – dưới góc nhìn kỹ thuật nhưng trình bày bằng ngôn ngữ dễ hiểu, thân thiện với chủ nhà.

Nếu anh/chị đang có kế hoạch nâng tầng và muốn được kỹ sư xem qua hiện trạng trước khi quyết định, có thể gọi hoặc nhắn Zalo cho Mr Quân 097 1162 567 Mr Linh – 0963 007 808, Công ty kiểm định sẽ tư vấn miễn phí, nói rõ được – không được, cần gia cường gì, tránh làm ẩu rồi phải sửa rất tốn kém.

1. Nâng tầng là gì và vì sao phải quan tâm đến kiểm định?

Về mặt kỹ thuật, nâng tầng là việc tăng số tầng so với hiện trạng ban đầu của công trình. Ví dụ:

• Nhà cấp 4 (1 tầng) muốn nâng lên thành 2–3 tầng.
• Nhà 2 tầng muốn nâng thêm 1 tầng thành 3 tầng.
• Nhà đã có 3 tầng nhưng chủ nhà muốn làm thêm tum, sân thượng có phòng.

Khi nâng tầng, không chỉ là chuyện xây thêm tường, đổ thêm sàn. Anh/chị đang tăng tải trọng lên toàn bộ móng, cột, dầm, tường chịu lực và cả nền đất bên dưới. Nói đơn giản:

Trước kia nhà được thiết kế để “gánh” 1 phần tải, bây giờ bắt nó gánh thêm 1–2 tầng nữa. Nếu không biết “sức khỏe” của móng và cột hiện tại mà vẫn cố xây lên, rủi ro là rất lớn.

Đó là lý do vì sao cơ quan quản lý nhà nước, kỹ sư kết cấu và các đơn vị tư vấn đều nhấn mạnh: trước khi nâng tầng, cần kiểm định khả năng chịu lực của công trình hiện hữu.

 

2. Nâng tầng có bắt buộc kiểm định không? – Trả lời ngắn gọn: CÓ

Theo quy định pháp luật hiện hành, mọi công trình khi thay đổi quy mô, chiều cao, kết cấu chịu lực, tải trọng lên móng đều phải được đánh giá an toàn chịu lực trước khi thi công. Việc đánh giá này được thực hiện thông qua công tác kiểm định kết cấu.

2.1. Căn cứ theo Luật Xây dựng và các văn bản liên quan

Luật Xây dựng và các nghị định, thông tư hướng dẫn quy định rõ: khi cải tạo, sửa chữa có làm thay đổi kết cấu chịu lực, làm tăng số tầng, tăng tải trọng thì phải có hồ sơ đánh giá, thiết kế đáp ứng yêu cầu an toàn. Việc kiểm định chính là bước để chứng minh nhà có đủ khả năng chịu tải hay không.

2.2. Theo Thông tư 14/2024/TT-BXD về kiểm định công trình

Thông tư 14/2024/TT-BXD quy định rõ các trường hợp bắt buộc phải kiểm định, trong đó có:

• Công trình cải tạo làm thay đổi khả năng chịu lực.
• Công trình có điều chỉnh, nâng cấp làm tăng tải trọng lên kết cấu hiện hữu.

Khi anh/chị nâng thêm 1–2 tầng, công trình chắc chắn rơi vào nhóm này. Do đó, về mặt pháp lý, câu trả lời là: có, nâng tầng thuộc trường hợp phải kiểm định.

2.3. Thực tế xử lý hồ sơ xin phép xây dựng tại địa phương

Tại nhiều quận/huyện, đặc biệt ở các đô thị lớn, khi anh/chị nộp hồ sơ xin phép nâng tầng, cơ quan chức năng thường yêu cầu:

• Báo cáo kiểm định hiện trạng công trình.
• Kết luận công trình đủ điều kiện chịu lực để nâng tầng.
• Hoặc thiết kế gia cường nếu kết cấu chưa đạt.

Nếu thiếu phần này, hồ sơ xin phép thường bị yêu cầu bổ sung hoặc bị từ chối. Như vậy, không chỉ trên lý thuyết pháp luật, mà thực tế triển khai cũng cho thấy: kiểm định là bước gần như bắt buộc nếu anh/chị muốn nâng tầng một cách đúng luật.

 

3. Nếu không kiểm định mà vẫn nâng tầng thì sao?

Đây là điều nhiều chủ nhà quan tâm, nhất là khi nghe một số thợ, một số đơn vị thi công nói: “Không cần đâu, em làm hoài rồi”. Nghe thì có vẻ tiết kiệm, nhưng rủi ro phía sau rất lớn.

3.1. Rủi ro về an toàn: sập nhà, nứt tường, gãy cột

Khi nâng tầng, tải trọng tăng đáng kể. Nếu móng và cột vốn dĩ chỉ được thiết kế tối thiểu cho 1–2 tầng, bây giờ lại “gánh” thêm, khả năng xảy ra các hiện tượng sau là rất cao:

• Nứt cột, nứt dầm, nứt tường theo phương thẳng đứng.
• Sàn võng, đi lại có cảm giác rung, lún lệch một phía.
• Nặng hơn là gãy dầm, gãy cột, thậm chí sập một phần hoặc toàn bộ công trình.

Khi sự cố xảy ra, không chỉ tài sản, mà tính mạng của chính gia đình mình và hàng xóm bên cạnh cũng bị đe dọa.

3.2. Rủi ro pháp lý: bị xử phạt, buộc tháo dỡ

Nếu thi công nâng tầng mà không xin phép, không có hồ sơ kiểm định, khi bị kiểm tra, công trình có thể:

• Bị xử phạt vi phạm xây dựng.
• Bị yêu cầu ngừng thi công.
• Trường hợp nghiêm trọng, có thể bị yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng sai phép.

So với chi phí kiểm định, chi phí xử lý hậu quả luôn cao hơn rất nhiều.

3.3. Rủi ro khi xảy ra sự cố: chủ nhà chịu trách nhiệm chính

Nếu công trình tự ý nâng tầng, không kiểm định, không hồ sơ kỹ thuật rõ ràng, khi xảy ra sự cố (sập nhà, nứt nhà bên cạnh…), chủ nhà gần như phải chịu trách nhiệm toàn bộ, rất khó chứng minh được mình đã làm đúng quy định.

 

4. Kiểm định trước khi nâng tầng gồm những bước gì?

Nhiều người sợ kiểm định vì tưởng là thủ tục rườm rà, mất thời gian. Thực tế, nếu làm với đơn vị chuyên nghiệp, quy trình khá rõ ràng và thời gian xử lý tương đối nhanh. Thông thường, một gói kiểm định trước khi nâng tầng sẽ trải qua các bước:

4.1. Khảo sát hiện trạng công trình

Kỹ sư đến nhà kiểm tra:

• Tình trạng nứt tường, nứt dầm, gãy cột (nếu có).
• Kích thước cột, dầm, tường chịu lực.
• Kiểu móng (móng băng, móng cốc, móng đơn…).
• Tuổi thọ công trình, những lần sửa chữa, cải tạo trước đó.

4.2. Đo đạc, thu thập số liệu kết cấu

Kỹ sư sẽ đo kích thước cột, dầm, độ dày sàn, cao độ, khẩu độ nhịp… để đưa vào mô hình tính toán. Nếu có bản vẽ cũ là một lợi thế, nhưng với nhà phố không có hồ sơ, vẫn có thể đo và khảo sát bổ sung.

4.3. Mô hình hóa và tính toán khả năng chịu lực

Dựa vào dữ liệu hiện trạng và nhu cầu nâng tầng (thêm 1 tầng hay 2 tầng, tường xây gạch hay chỉ làm khung thép – mái tôn…), kỹ sư sẽ tính toán:

• Ứng suất trong cột, dầm, sàn sau khi nâng tầng.
• Tải trọng truyền xuống móng.
• Mức độ an toàn so với tiêu chuẩn cho phép.

4.4. Đưa ra kết luận: nâng được hay phải gia cường

Kết quả kiểm định sẽ trả lời cho anh/chị 3 câu hỏi rất quan trọng:

• Nhà hiện tại có đủ khả năng nâng tầng như mong muốn không.
• Nếu chưa đủ, cần gia cường những vị trí nào (móng, cột, dầm…).
• Giải pháp phù hợp để vừa an toàn, vừa tiết kiệm chi phí.

4.5. Lập báo cáo và chứng nhận an toàn chịu lực

Cuối cùng, đơn vị kiểm định sẽ lập báo cáo, kèm theo kết luận và chứng nhận an toàn chịu lực (nếu công trình đạt yêu cầu). Đây là hồ sơ rất quan trọng khi anh/chị:

• Xin phép xây dựng, xin phép cải tạo.
• Làm việc với cơ quan chức năng khi hoàn công.
• Chứng minh công trình đã được đánh giá an toàn, tránh tranh chấp về sau.

Nếu anh/chị đang cần báo giá kiểm định trước khi nâng tầng, có thể gửi thông tin nhà (diện tích, số tầng hiện tại, muốn nâng lên mấy tầng, vài hình ảnh) cho Mr Linh – 0963 007 808. Công ty kiểm định sẽ xem và tư vấn hướng xử lý, sau đó mới tính chuyện ký hợp đồng – anh/chị hoàn toàn chủ động quyết định.

5. Những trường hợp nên kiểm định gấp trước khi nâng tầng

Không phải nhà nào cũng giống nhau. Có những trường hợp bắt buộc phải kiểm định kỹ lưỡng trước khi tính chuyện nâng tầng, nếu không thì rủi ro rất cao:

5.1. Nhà xây đã lâu, trên 15–20 năm

Nhà xây lâu năm, đặc biệt là nhà cấp 4 hoặc nhà phố cũ, thường gặp:

• Thép bị ăn mòn theo thời gian.
• Bê tông xuống cấp do thấm, do môi trường.
• Tường, cột đã có vết nứt cũ.

Nếu không kiểm định mà nâng tầng, công trình rất dễ vượt quá “tuổi thọ chịu lực” của nó.

5.2. Nhà không có bản vẽ thiết kế, không rõ móng

Phần lớn nhà phố hiện nay được xây theo kinh nghiệm, không có hồ sơ thiết kế đầy đủ. Chủ nhà không biết móng sâu bao nhiêu, có bao nhiêu thép, thiết kế ban đầu dự kiến mấy tầng. Trong trường hợp đó, kiểm định là cách duy nhất để biết nhà có nâng tầng được hay không.

5.3. Nhà cấp 4 muốn lên thêm 1–2 tầng

Đây là nhóm rủi ro cao nhất. Nhà cấp 4 thường chỉ được thiết kế chịu lực cho tường và mái tôn/bê tông mỏng. Nếu muốn lên thêm 1–2 tầng, thường phải có phương án gia cường hoặc làm khung độc lập. Kiểm định sẽ giúp anh/chị biết nên đi theo hướng nào cho an toàn và kinh tế.

5.4. Nhà nằm trong hẻm nhỏ, sát nhà hàng xóm

Khi công trình nằm sát nhà bên cạnh, mọi sự cố về lún, nứt đều có thể kéo theo tranh chấp. Nếu đã có kiểm định, thiết kế rõ ràng, anh/chị vừa yên tâm thi công, vừa có cơ sở kỹ thuật nếu cần giải trình với cơ quan chức năng hoặc hàng xóm.

 

6. Kiểm định trước khi nâng tầng giúp chủ nhà được gì?

Nhiều người nghĩ kiểm định chỉ là “giấy tờ cho đúng thủ tục”. Thực tế, kiểm định là cách để:

• Biết rõ sức chịu đựng của nhà mình – nâng được tới đâu, nâng bao nhiêu tầng là hợp lý.
• Tránh thiết kế và thi công theo cảm tính – người này bảo được, người kia bảo không, rất dễ rối.
• Tiết kiệm chi phí gia cường – biết chỗ nào yếu thì gia cường đúng chỗ, không làm tràn lan tốn kém.
• Có hồ sơ pháp lý rõ ràng khi xin phép xây dựng, khi hoàn công hoặc khi xảy ra tranh chấp.
• Yên tâm lâu dài – ngủ ngon trên chính căn nhà đã nâng tầng mà không canh cánh lo lắng.

Một bản báo cáo kiểm định và chứng nhận an toàn chịu lực tuy chiếm một phần nhỏ trong tổng chi phí xây dựng, nhưng giá trị bảo vệ tài sản và tính mạng của gia đình là rất lớn.

 

7. Khi nào anh/chị nên bắt đầu làm kiểm định nếu có ý định nâng tầng?

Lý tưởng nhất, anh/chị nên:

• Liên hệ đơn vị kiểm định trước khi thuê thiết kế và thầu thi công.
• Trao đổi rõ mong muốn: nâng mấy tầng, sử dụng làm gì (phòng ngủ, phòng trọ, văn phòng…).
• Nhận kết luận khả năng chịu lực và đề xuất phương án.

Khi có kết quả kiểm định, đơn vị thiết kế kiến trúc – kết cấu sẽ dựa vào đó để lên phương án phù hợp. Thay vì “vẽ xong rồi mới biết không chịu được”, anh/chị sẽ chủ động ngay từ đầu, tiết kiệm rất nhiều thời gian và chi phí.

Nếu anh/chị đang phân vân và muốn được xem qua phương án sơ bộ, hãy chụp vài hình hiện trạng và gửi qua Zalo Mr Quân 097 1162 567 Mr Linh – 0963 007 808, Công ty kiểm định sẽ xem và góp ý chân thành, dễ hiểu, không dùng quá nhiều thuật ngữ làm khó người đọc.

 

8. Lời khuyên dành cho chủ nhà chuẩn bị nâng tầng

Tóm lại, với câu hỏi “Nâng tầng có bắt buộc kiểm định không?”, câu trả lời là:
Có – nếu anh/chị muốn làm đúng luật và an toàn cho gia đình mình.

Thay vì nghe theo lời khuyên cảm tính “xây hoài đâu có sao”, anh/chị nên:

• Kiểm định hiện trạng trước khi quyết định nâng tầng.
• Chọn đơn vị có kỹ sư kết cấu phụ trách, hồ sơ rõ ràng.
• Đặt an toàn lên trước, sau đó mới tính chuyện tiết kiệm.

Nếu anh/chị cần một đơn vị đồng hành từ khâu kiểm định đến khi hoàn tất chứng nhận an toàn chịu lực, đừng ngại liên hệ:

Công ty kiểm định
Tư vấn – kiểm định – chứng nhận an toàn chịu lực trước khi nâng tầng nhà phố, nhà ở.
Hotline/Zalo: Mr Linh – 0963 007 808

Một cuộc gọi tư vấn trước khi nâng tầng có thể giúp anh/chị tránh được rất nhiều rủi ro sau này. Hãy kiểm định trước khi xây, để mỗi mét vuông mới thêm lên đều thật sự vững chắc và an toàn cho gia đình.